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全國房價突破“萬元大關”!房價還會下行嗎?四大關鍵因素決定
2020-11-24
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    最近,有報道稱,從今年6月份開始全國平均房價已經順利突破了“萬元大關”。也就是說,從1998年房地產開始市場化之后,全國房價由2000元,漲到了1萬元。而在這20多年間,房價漲了5倍。即使是2015年在深圳房子均價2.4萬/平米,也漲到現在約為7.5萬/平米。現在是炒房者越炒錢越多,剛需族越等越買不起房。當年在一二線城市買上幾套房,現在變成了千萬富翁也并不是稀奇事。

    現在問題來了,全國平均房價已經突破“萬元大關”,是不是意味著,全國房價還有很大的上漲空間呢?對此,我們認為,過去房價上漲,并不代表未來房價還能繼續上升。2021年國內房價下跌,已成必然,主要有以下幾個因素決定的:第一,前些年各地房價上漲,主要是棚改貨幣化安置,拆遷戶得到了大量資金后,就跑到周邊去購置房產,這無形中就推高了當地房價。而今年開始,棚改貨幣化安置結束了,決策層已經把重心放在,發展租賃住房市場、老舊小區改造、配套升級等方面。而這些政策措施并不會帶來大量購房需求,更不會帶來房價的上漲。

    第二,房地產市場化這二十多年,中國城鎮居民住房條件已經得到很大的改善。過去房價上漲,主要是購房需求在不斷釋放,而目前城鎮人均住房面積超過40平米之后,市場購房需求也趨于飽和。特別是2015年之后,房價瘋狂上漲,全民加杠桿的時代到來,越來越多的人買房置業,大家都把資產押在房地產上面。現在不管是中小城市居民擁有多套房產的人有很多,就連特大城市擁有好幾套房產的居民也有不少。未來真正剛需群體越來越少,更多的年輕人可以通過繼承的方式來獲得房產。

    第三,現在不管是一手房價,還是二手房價都有調整的趨勢,即使房價突破“萬元大關”,也只是強弩之末。一方面,持有大量新房的開發商準備打折促銷。為了去除高庫存,哈爾濱就出臺了十四條樓市扶持措施,明確鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。而在此之前,恒大等一批開發商都主動降價促銷,為的就是做好房地產“金九銀十”的促銷活動,一手房現在開始打折促銷,國內新房價格整體已經出現松動,這在過去是不多見的。

    另一方面,國內二手房價開始出現了下跌,鄭州、重慶、濟南等城市房價開始下跌。而在此之前,北方的城市青島、天津、北京周邊環京樓市等房價早已經開始全面下跌。從最新二手房數據來看,自8月以滅,二手房市場降溫明顯。9月,70個主要大中城市中,二手房價格環比增速上漲的城市從8月份43個減少到25個,10月份,環比增速上漲的城市進一步縮減至10個。

    第四,全國房貸有收緊的趨勢。目前二三線城市已出現房貸收緊情況,不少銀行表示,現在銀行的額度緊張,放款速度較慢,還上調了二套房貸的首付比例。部分銀行已經停止了房貸業務,預計明年房貸業務會全面收緊。更讓人感到緊張的是,最近銀行存款利率開始上行,而LPR利率又處于歷史最低位,已經大半年沒有變化,銀行存款利率上行,意味著LPR利率會帶動房貸利率開始觸底反彈。房貸業務收緊,明年房價下跌已經無可避免。

    今年全國房價漲破“萬元大關”,很多人擔心2021年房價還會繼續大漲。而我們認為,目前國內房價已經呈現強弩之末,主要基于以上四大原因:棚改貨幣化安置結束,老舊小區改造已經到來;城市家庭房地產已經飽和,未來并沒有多少剛需要買房;一二手商品房都開始有下跌的征兆;全國房貸有收緊的趨勢,明年房貸市場將繼續收緊。所以,我們認為,房價漲破“萬元大關”是假象,而真相是明年會有越來越多的城市加入到房價下跌的隊伍中。


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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業。現任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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